Huurovereenkomst en de coronacrisis

In de afgelopen weken zijn er verschillende bijdragen (lang en kort) over de verhouding tussen huurders en verhuurders in verband met de coronacrisis voorbij gekomen. Maar hoe steekt de vork nu in de steel? Evert Baart, advocaat Van Diepen Van der Kroef, zet daarom drie praktische scenario’s op een rij.

Advocaten stellen in deze bijdragen vaak dat er mogelijk sprake is van overmacht aan de kant van de huurder of onvoorziene omstandigheden en dat de redelijkheid en billijkheid mee zou brengen dat de huurovereenkomst onder deze omstandigheden niet ongewijzigd in stand zou mogen blijven. Op zich is dit een begrijpelijk standpunt, maar het probleem is dat die onvoorziene omstandigheden door een rechter in individuele gevallen moeten worden getoetst. Die tijd hebben huurders en verhuurders niet. In deze bijdrage wil ik huurders en verhuurders een aantal mogelijke scenario’s voorhouden.

Scenario 1: de huurder vraagt de rechter de huurovereenkomst te wijzigen. Wat is het geldende standpunt van de Hoge Raad over onvoorziene omstandigheden in huurovereenkomsten?

Van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek kan alleen sprake zijn voor zover het betreft omstandigheden die op het ogenblik van tot stand komen van de overeenkomst nog in de toekomst lagen. Voor toepassing van art. 6:258 van het Burgerlijk Wetboek is alleen plaats wanneer de onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat de wederpartij van degene die herziening van de overeenkomst verlangt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.

Aan dit vereiste zal niet spoedig zijn voldaan; redelijkheid en billijkheid verlangen immers in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe. Dit leidt tot de conclusie dat de rechter terughoudendheid moet betrachten ten aanzien van de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden. Is de Coronacrisis en de daaruit voortvloeiende – tijdelijke – onmogelijkheid om de huurovereenkomst na te komen een onvoorziene omstandigheid die zodanig zwaar weegt dat aanpassing van de huurovereenkomst noodzakelijk is? Misschien wel, maar een bodemprocedure bij de Kantonrechter duurt gemiddeld 10 maanden tot een jaar, dus procederen is geen optie.

Scenario 2: huurder vraagt kwijtschelding van huurbetaling of tijdelijke huurverlaging aan bij de verhuurder.

Een dergelijk verzoek kan naar mijn inschatting twee smaken hebben. Ofwel kwijtschelding van huur over een bepaalde periode dan wel tijdelijke verlaging van de huurprijs. Aangezien verhuurders ook aan hun betalingsverplichtingen moet kunnen blijven voldoen ligt de optie van kwijtschelding misschien minder voor de hand. Dan blijft de optie van tijdelijke huurverlaging over. Verhuurder zou met de huurder kunnen afspreken dat over een bepaalde periode minder huur wordt betaald, maar dat deze huurvermindering in de resterende looptijd van de huurovereenkomst wordt ingehaald. Dit is eigenlijk een vorm van uitstel van betaling.

Scenario 3: huurder heeft betalingsproblemen maar er vindt geen aanpassing van de huurovereenkomst plaats.

Het grootste risico voor de verhuurder bestaat uit een mogelijk faillissement van de huurder. De huidige verwachting is dat het aantal faillissementen in 2020 als gevolg van de Coronacrisis met 14% (onderzoek Euler Hermes) zal toenemen. Retail en Horeca worden als voornaamste risicogroep genoemd.

Natuurlijk hangt het van de verhuurbaarheid van het vastgoed af of de verhuurder last heeft van een faillissement. De verhuurder kan in het geval van een faillissement in ieder geval maximaal 3 maanden niet beschikken over zijn eigendom (vanwege de opzegtermijn). Aan de andere kant kan de verhuurder mogelijk na faillissement een lucratievere huurovereenkomst sluiten met een nieuwe huurder, en blijft de schade beperkt tot het mislopen van de huur over de opzegtermijn.

De verwachte toename van het aantal faillissementen zou – maar dat is mijn mening – verhuurders zorgen moeten baren, zeker omdat in de afgelopen jaren de nodige retailketens als gevolg van faillissementen uit het straatbeeld verdwenen zijn.

Huurovereenkomsten crisisproof maken?

Een huurovereenkomst is een duurcontract. Verhuurders en huurders kunnen in de ROZ-contracten een zogeheten hardship clause opnemen. Dergelijke clausules plegen te worden gebruikt ter ondervanging van het risico dat als gevolg van een wezenlijke, niet door partijen voorziene verandering van omstandigheden ongewijzigde uitvoering van de overeenkomst voor één der contractspartijen op enig moment uiterst bezwaarlijk wordt. In de regel verplichten deze clausules contractspartijen ertoe om, zodra zich een dergelijke (ingrijpende) verandering van omstandigheden voordoet, te goeder trouw met elkaar te onderhandelen met het oog op een voor beide partijen acceptabele aanpassing van het contract.

De conclusie is dan ook dat een gang naar de rechter om aanpassing van de huurovereenkomst te bewerkstelligen gezien het tijdsverloop niet in de rede ligt. Afhankelijk van de verhuurbaarheid van het vastgoed in combinatie met het risico van een faillissement van de huurder zal elke verhuurder een afweging moeten maken in het geval een huurder een verzoek indient.

Evert Baart is vastgoed- en insolventiespecialist bij Van Diepen van der Kroef Advocaten.”

Bovenstaand artikel is afkomstig van www.vastgoedjournaal.nl