Huur verschuldigd bij verplichte sluiting horeca?

Inmiddels zijn vanwege het coronavirus op last van de overheid vele horecagelegenheden, sportscholen, bioscopen en theaters gesloten. Veel verhuurders en huurders hebben reeds aan den lijve ondervonden dat de door hen ge- en verhuurde ruimten verplicht dicht moesten. Andere verhuurders en huurders zullen mogelijk nog met verplichte sluiting worden geconfronteerd. Kan de huurder in zo’n geval aanspraak maken op huurprijsvermindering? Wie draagt de risico’s van een sluiting op last van de overheid is een vraag die op dit moment bij veel verhuurders en huurders speelt.

Terbeschikkingstelling

De hoofdverplichting van de huurder is betaling van de overeengekomen huurprijs. De hoofdverplichting van verhuurder is de verhuurde zaak ter beschikking te stellen en te houden aan de huurder, voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Er dient ook sprake te zijn van een zekere genotsverschaffing. Bij verplichte sluiting van gehuurde ruimte is er in het geheel geen terbeschikkingstelling en dus geen genotsverschaffing meer mogelijk. Verhuurder kan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomen en schiet dus tekort. Mogelijk kan verhuurder een beroep doen op tijdelijke overmacht. Bij een geslaagd beroep op overmacht kan verhuurder in principe niet gehouden worden tot nakoming van zijn verplichtingen en/of betaling van schadevergoeding. Veel overeenkomsten en/of algemene voorwaarden bevatten bepalingen waarin is opgenomen wanneer sprake is van een overmachtssituatie en wat de (rechts)gevolgen hiervan zijn voor partijen. Indien dit niet is vastgelegd in de overeenkomst tussen partijen geldt op grond van de wet dat een tekortkoming niet worden toegerekend indien zij niet is te wijten aan schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. Dat verhuurders in het geheel niet kunnen nakomen door verplichte sluiting vanwege het coronavirus lijkt mij typisch een geval van overmacht.

Verplichtingen huurder

Hoewel huurders feitelijk geen beschikking hebben over het gehuurde staat er in principe niets aan huurbetaling in de weg. Maar huurbetaling betreft een tegenprestatie voor het gebruik van het gehuurde en huurder kan nu geen gebruik maken van het gehuurde. Is huurder in zo’n geval gehouden huur door te betalen?

Gebrekenregeling

De wet voorziet in de mogelijkheid van een huurprijsvermindering indien er sprake is van verminderd huurgenot ten gevolge van een gebrek aan het gehuurde (artikel 7:207 BW). Een gebrek is een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de huurder niet het genot heeft dat hij mocht verwachten. Een gebrek ziet niet alleen toe op fysieke mankementen aan het gehuurde, maar kan tevens zien op overige niet fysieke omstandigheden. Door de verplichte sluitingen vanwege het Corona virus, kunnen huurders het gehuurde in het geheel niet meer gebruiken. Elk genot ontbreekt dus. Er bestaat dan in principe een recht op een evenredige huurprijsvermindering voor de periode dat sprake is van de genotsvermindering. Zo bepaalt de wet. Let wel: huurprijsvermindering kan slechts via de rechter gevorderd worden.

In de praktijk kunnen contractspartijen hier evenwel van zijn afgeweken, nu de gebrekenregeling en de hiervoor genoemde bepaling terzake huurprijsvermindering van regelend recht zijn.

Roz-model winkelruimte

In de standaard ROZ Algemene Bepalingen (‘AB’) bij het ROZ-model huurovereenkomst winkelruimte (versie 2012) is van het wettelijk systeem afgeweken. Artikel 11.3 AB bepaalt namelijk: ”Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 BW.” Zulks betekent dat indien er sprake is van een gebrek een verhuurder slechts gehouden is tot herstel van dit gebrek en huurder geen beroep kan doen op huurvermindering. In beginsel is verhuurder verplicht voor herstel van gebreken zorg te dragen. Zulks geldt tenzij het verhelpen van dit gebrek onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet gevergd kunnen worden van de verhuurder. Hier kan worden gesproken van (tijdelijke) onmogelijkheid tot herstel. Gelet op de letterlijke tekst van de AB bij het ROZ-model is huurder gehouden tot nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen. Kan huurder via andere wegen onder de verplichting tot huurbetaling uit komen?

Onvoorziene omstandigheden c.q. derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid

Huurovereenkomsten worden niet alleen door specifieke huurrechtregels beheerst, maar ook door het algemene verbintenissenrecht.

Hieronder valt tevens de regeling van onvoorziene omstandigheden ex. artikel 6:258 BW. Dit artikel geeft de mogelijkheid om een huurovereenkomst open te breken als zich onvoorziene omstandigheden voordoen, welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten. Artikel 6:258 BW betreft een lex specialis van artikel 6:248 lid 2 BW, waarin de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid is geregeld. Een geslaagd beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid heeft tot gevolg dat een tussen partijen overeengekomen afspraak niet van toepassing is voor zover dat in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar is.

Hoewel de AB bij het ROZ-model huurovereenkomst winkelruimte onder meer opschorting en verrekening van huurbetalingsverplichtingen uitsluiten (artikel 25.1 AB), kan een dergelijk verbod mogelijk ook opzij gezet worden met een beroep op onvoorziene omstandigheden c.q. de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. Echter, in de praktijk dient de rechter zeer terughoudend te zijn met honorering van dergelijke beroepen.

De rechter kan op verlangen van één van de partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden als zich onvoorziene omstandigheden ex. artikel 6:258 BW voordoen. Vermindering van de huurprijs behoort tot de mogelijkheden van wijziging.

Uit artikel 6:258 BW blijkt dat aan een aantal criteria moet zijn voldaan alvorens sprake is van onvoorziene omstandigheden:

er moet sprake zijn van omstandigheden die ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst nog niet bestonden;
b. de omstandigheden moeten onvoorzien zijn;
c. de omstandigheden moeten niet reeds in de overeenkomst zijn verdisconteerd;
d. het ongewijzigd in stand houden van de overeenkomst is in strijd met de redelijkheid en billijkheid;
e. de omstandigheden moeten niet krachtens verkeersopvattingen of de overeenkomst voor rekening van de huurder komen.
Aan de hand van deze criteria moet worden beoordeeld, in hoeverre de verplichte sluiting als gevolg van het coronavirus aanleiding kan geven tot wijziging of ontbinding van een huurovereenkomst.

Over de eerste drie punten a, b, en c kan ik kort zijn. Het is duidelijk dat het coronavirus buiten de invloedssfeer van beide contractspartijen ligt en niet te voorzien is. Ook hier geldt dat indien partijen situaties als virusuitbraken, pandemieën etc. contractueel hebben verdisconteerd een beroep op onvoorziene omstandigheden automatisch is uitgesloten.

De vraag of aan het vereiste onder d) is voldaan, laat zich minder gemakkelijk beantwoorden. Immers, er zal niet snel aan dit vereiste voldaan zijn nu redelijkheid en billijkheid trouw aan het gegeven woord verlangen. Afwijkingen hierop zijn slechts bij hoge uitzondering toegelaten. De rechter zal terughoudendheid moeten betrachten bij de beoordeling van de vraag of een wederpartij geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. Het gaat echter niet zo ver dat sprake dient te zijn van een onaanvaardbare situatie die zou ontstaan bij ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst. Dit is wel het geval bij een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW. Bij een beroep op dit artikel moet het gaan om ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid’ terwijl een rechter bij een beroep op onvoorziene omstandigheden ex. artikel 6:258 BW meer beoordelingsruimte heeft nu in die beoordeling alle omstandigheden van het geval betrokken mogen worden.

Is ongewijzigde instandhouding van een huurovereenkomst in strijd met de redelijkheid en billijkheid indien het gehuurde verplicht gesloten is vanwege een pandemie? Onduidelijk is dan ook hoe de redelijkheid en billijkheid in dergelijke situaties zal worden ingevuld in de jurisprudentie. De wet biedt wel enige gezichtspunten waarmee rekening dient te worden gehouden bij de vaststelling van hetgeen de redelijkheid en billijkheid eisen, te weten: a) algemeen erkende rechtsbeginselen, b) de in Nederland levende rechtsovertuiging; en c) de maatschappelijke en persoonlijke belangen die bij het geval betrokken zijn. Gezegd moet worden dat er geen rangorde geldt voor deze gezichtspunten en dat zij bovendien niet limitatief zijn. Rechters zijn vrij in de afweging en kunnen ook met andere gezichtspunten rekening houden. Elk geval is anders en dient op haar eigen merites te worden beoordeeld.

Artikel 6:258 lid 2 BW bepaalt dat een wijziging of ontbinding niet wordt uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept. Eigenlijk betreft sub e) een uitwerking van artikel 6:258 lid 1 BW: indien de omstandigheden voor rekening komen van degene die wijziging of ontbinding verlangt is wijziging of ontbinding niet in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid.

Gevolgen

Stel nu dat een verhuurder ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten, een beroep op onvoorziene omstandigheden slaagt en er een reden is voor wijziging of voor (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Op wie moeten de nadelige gevolgen dan worden afgewenteld? Hoe wordt de pijn verdeeld? Het is geen vast gegeven dat bij een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden de contractuele wederpartij alle financiële risico dient te dragen. Een rechter zal zich in zijn beslissing zoveel mogelijk dienen aan te sluiten bij hetgeen partijen eventueel al aan rechtsgevolgen zijn overeengekomen of bij hetgeen in de overeenkomst in opgesloten lag, zo volgt uit de Parlementaire Geschiedenis. Ook hier zal opnieuw een belangrijke rol zijn weggelegd voor de redelijkheid en billijkheid.

Tot slot

Gelet op hetgeen ik hierboven heb geschetst, zult u begrijpen dat een algemeen passend antwoord op de vraag wie van verhuurder of huurder, de pijn draagt c.q. dient te dragen van verplichte algehele sluiting niet kan worden gegeven. Het is te hopen dat verhuurders en huurders in deze bizarre tijden elkaar snel buiten de rechter om kunnen vinden in een voor beide partijen passende oplossing.”

© Toos Verbaas De Advocaten van Van Riet

U kunt ons bellen op +31 (0)85 – 760 02 29 of e-mailen via info@hap-horecamakelaardij.nl.