Menu
Menu
Alhoewel we nog volop te maken hebben met de coronapandemie zijn de eerste “voorzichtige” tekenen van het herstel zichtbaar.
Ook als horecamakelaars merken wij dat de vraag naar horecabedrijven toeneemt en dat er een schaars aanbod aan mooie bedrijven is. Toch mogen wij gelukkig nog regelmatig partijen feliciteren met de verkoop of aankoop van een mooie zaak.
Met het herstel van de markt zien wij echter ook regelmatig een, vroeger veel voorkomend, probleem weer actueel worden, en dat is de kwestie van “De Indeplaatsstelling”. Wij vertellen u er alles over! Lees hieronder verder.
U bent verliefd geworden op een horecagelegenheid. En de kogel is door de kerk: ‘dat is dé locatie die ik zoek’.
De overname van horeca is erg ingewikkeld en het is daarom verstandig om u bij te laten staan door een ervaren horecamakelaar. Iemand die meedenkt met uw situatie
en u de juiste begeleiding geeft gedurende het gehele traject. Als horecamakelaar helpen wij u bij het gehele proces van de overname van horeca.
U kunt bijvoorbeeld denken aan:
Door onze jarenlange ervaring bij de overname van horeca, kunnen wij u bijstaan gedurende het gehele overnameproces. HAP Horecamakelaardij maakt het u een stuk gemakkelijker.
En daarbij weet u zeker dat u de juiste stappen doorloopt tijdens de overname van uw toekomstige horecagelegenheid.
Een normale huurovereenkomst valt onder het regime van art. 7:290 BW. Dat wil zeggen dat dit huurrecht staat omschreven in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek bij artikel 290.
Dat houdt onder andere in dat een huurovereenkomst wordt gesloten voor de periode van 5+5 jaar waarbij de verhuurder niet kan opzeggen tenzij er sprake is van wettelijke opzeggronden en die zijn zeer beperkt. U, als huurder, kunt wel opzeggen tegen het einde van de lopende huurtermijn, iets dat wij u overigens te allen tijde sterk afraden, want de waarde van uw zaak is immers mede afhankelijk van de resterende looptijd van de huurovereenkomst.
Wanneer u als ondernemer u zaak heeft verkocht dient de nieuwe exploitant zich te wenden tot de verhuurder omdat hij de lopende huurovereenkomst wil overnemen en voortzetten voor de resterende duur van de overeenkomst.
Voor het uitbreken van de Coronacrisis werd dit moment door veel verhuurders aangegrepen om de huurprijs flink te verhogen en als zittend huurder staat u dan eigenlijk met de rug tegen de muur. Immers u heeft de zaak verkocht op basis van de bestaande huurovereenkomst. Een hogere huurprijs leidt in dit soort gevallen tot een lagere koopsom en zorgt er in sommige situaties zelfs voor dat de koper afhaakt. Tijdens Corona was dit minder maar inmiddels is het probleem weer aan de orde van de dag.
Uiteraard kun u tegen de verhuurder zeggen dat u niet akkoord gaat en indien nodig zelfs een huurprijsprocedure wil gaan starten.
In deze veelvoorkomende procedure wordt de huurprijs per vierkante meter bepaald aan de hand van de historische huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimtes ter plaatse. Deze procedures zijn echter kostbaar (denk aan zo’n € 7.500,= !) en nog veel belangrijker, ze kosten veel tijd, en dat is nu net iets dat u als verkopende partij niet hebt.
Wanneer u overweegt u zaak te verkopen, maak dan eerst samen met uw makelaar een inschatting of de huidige huurprijs wel marktconform is. Is deze aantoonbaar (veel) te hoog en duurt de lopende periode van het contract niet zo lang meer dan ligt een gesprek met de verhuurder voor de hand. Immers iedere 5 jaar heeft een huurder (en verhuurder) het recht om een huurprijsherziening aan te vragen (dus waarom dit moment dan uitstellen tot een later moment en daardoor genoegen moeten nemen met een lagere opbrengst van uw zaak).
Is de actuele huur echter te laag, dan is dit ook een factor om rekening mee te houden bij de vraagprijs van je bedrijf. De kans is immers groot dat de verhuurder om verhoging gaat vragen en dat leidt tot de hierboven aangehaalde situatie.
In beide gevallen is het dus zaak om een en ander, op voorhand, te bespreken met uw verhuurder. Dit om te voorkomen dat je in een latere fase van het verkoopproces voor onaangename verrassingen komt te staan. In alle gevallen is het daarbij handig op te beschikken over een NEN (staat voor normeenheid) certificaat waarop het juiste vloeroppervlak staat aangegeven, dat geeft beide partijen in ieder geval duidelijkheid en maakt een eventuele discussie makkelijker. Een dergelijk certificaat heeft u al een bedrag van ca. € 200,=.
Neem gerust contact met ons op. Wij helpen u graag!
Hoofdvestiging:
